כמה הון עצמי צריך כדי להשקיע בנדל”ן?

“כמה כסף צריך כדי להשקיע בנדל”ן?” היא השאלה הראשונה כמעט של כל משקיע. והתשובה מפתיעה הרבה אנשים, כי היא קטנה בהרבה ממחיר הדירה.

מה משלמים בכניסה לעסקה

בפרויקטים חדשים, הקבלן מוכר דירות לפני שהן בנויות, ולכן התשלום מתפרס על פני תקופת הבנייה. בחתימה משלמים בדרך כלל 10%–15% ממחיר הדירה, לפי תנאי הפרויקט. בחלק מהפרויקטים יש מבצעים של תשלום נמוך יותר בכניסה.

ההוצאות שמסביב

• הוצאות נלוות — עורך דין, רישום, שמאות ועוד. כ-2.5% ממחיר הדירה הם הערכה טובה לתכנון.
• מס רכישה — בדירה ראשונה יש פטור עד תקרה מסוימת; בדירה נוספת המס מתחיל מהשקל הראשון, ולכן הוא חלק משמעותי מההון הנדרש.

ומה עם היתרה?

את יתרת מחיר הדירה לא משאירים ליד המקרה. היא נבנית מראש, כבר בתחילת הדרך: מהחסכונות שנצברים במהלך הבנייה, מקרנות קיימות, מהון שיושב בדירה קיימת — ובמידת הצורך גם ממשכנתא, יחד עם יועץ משכנתאות מוסמך. כשהתוכנית בנויה נכון, יודעים מראש בדיוק מאיפה יגיע כל תשלום.

דירה ראשונה מול דירה נוספת

ההבדל העיקרי הוא במס הרכישה ובמגבלות המימון. בדירה נוספת מס הרכישה גבוה יותר, ומגבלת המשכנתא היא עד 50% משווי הדירה. לכן משקיעים שכבר יש להם דירה צריכים לתכנן את ההון ואת היתרה בזהירות רבה יותר.

רוצים הערכה ראשונה? נסו את מחשבון הכניסה לעסקה — ענו על כמה שאלות על ההון שלכם, ותראו איזה מחיר דירה הוא בהישג יד.

שאלות שחוזרות על עצמן

יש לי 200 אלף ₪. זה מספיק?

לפעמים כן. זה תלוי במחיר הדירה, בתנאי התשלום ובמקורות נוספים שאולי יש לכם ולא ספרתם — קרן השתלמות, הון בדירה קיימת ועוד. שווה לבדוק לפני שמוותרים.

הלוואת קבלן יכולה לעזור?

היא יכולה להקל על התזרים, אבל היא משכנתא לכל דבר. צריך לוודא מראש שאפשר לעמוד בה ושיש תוכנית ברורה לתשלום היתרה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם בעלי המקצוע הרלוונטיים.